매물 유형: 아파트
분석 번호: 5692
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 경기도 고양시 일산서구에 위치한 일신.삼익아파트 15층 매매 건으로, 준공 26년차 아파트입니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 상승세를 보입니다. 일산1-2 재개발 사업을 통한 신규 공급 예정 물량(308세대)이 존재하여 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 해당합니다. 이는 15층이라는 층수 프리미엄이 일부 반영되었을 가능성이 있으나, 비교사례가 동일 단지 저층(5층)이라는 점을 감안할 때, 제시가는 시장 평균 대비 상단에 위치한다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 일산동 일신.삼익아파트 5층, 전용면적 134.64㎡로 2026년 6월 4억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지 내에 위치하며, 거래 시점도 0개월 전으로 매우 유사합니다. 전용면적 기준 평당가는 982만 원이며, 시점보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 층구간(15층 vs 5층)에서 감점(-10점)이 발생하였으나, 동일 단지라는 점에서 높은 유사도를 보입니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정 완료된 총액은 3억 9,999만 원으로 산출되었습니다.
일신.삼익아파트는 509세대의 중규모 단지로, 세대당 1.11대의 주차 공간을 확보하고 있어 기본적인 주거 편의성은 양호합니다. 탄현역(경의중앙선)과 일산역(경의중앙선, 서해선)이 도보 10~15분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 이는 교통 접근성 측면에서 투자 가치를 더합니다. 주변에 숯고개공원, GS25, ABC키즈스쿨어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락과 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.
대상 건물은 준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남아있습니다. 현재 용적률 0%로 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 향후 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 신축 및 용도변경 허가 이력이 다수 존재하여 지역 개발 분위기는 있으나, 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 규제 완화 등 여러 요인에 따라 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 높다고 단정하기는 어렵습니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 개선되고 있어 실수요 기반의 시장 회복 가능성이 있습니다. 지역 내 미분양 물량이 적고, 인구 감소에도 불구하고 세대수 유지는 긍정적인 신호입니다. 다만, 일산1-2 재개발 사업을 통한 신규 아파트 공급(308세대)은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 단기적으로는 시장의 불확실성이 상존하므로 신중한 접근이 필요합니다.
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