매물 유형: 아파트
분석 번호: 5690
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 32년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 있어 가격 타당성을 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 4,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 대상 매물이 12층이라는 점과 시장의 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(후곡마을(동신))에 위치하며 전용면적(164.52㎡)이 동일합니다. 2026년 5월 6층이 7억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물은 12층으로 층수 차이가 존재합니다. 시점 보정 계수, 면적 보정 계수, 용도 보정 계수, 도로 보정 계수, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 추가 보정 없이 7억 4,999만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이는 유사도가 매우 높아 신뢰도가 높은 비교사례로 판단됩니다.
대상 아파트는 경의중앙선 일산역 및 서해선 일산역, 3호선 주엽역과 도보 15분 이내 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 오마공원, 옷수선백화점, 시민종합동물병원, 바른유치원 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 32년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 117.02%p로 개발 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 존재합니다.
후곡마을(동신) 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 182.98%로 법정 상한(300%) 대비 117.02%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 지역에 신축 허가 및 용도변경 이력이 다수 확인되는 점은 지역 개발에 대한 기대감을 높일 수 있습니다. 다만, 재건축은 주민 동의율, 사업성, 정책 방향 등 다양한 변수에 따라 진행 속도와 결과가 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 최근 하락세를 보였으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 개선되고 있어 실수요 기반의 시장 안정화가 기대됩니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 개발 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 일산1-2 사업지의 신규 공급 물량(308세대)은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 전반적으로 개발 잠재력과 실수요 기반이 견고하여 중장기적인 성장 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.
보류