매물 유형: 아파트
분석 번호: 5688
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 31년차 아파트로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세로 전환되어 시장의 관심이 점차 회복될 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 5,999만 원 ~ 최고 5억 9,724만 원) 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 평가될 수 있으며, 재건축 기대감 등 잠재적 가치가 선반영되었을 가능성이 있습니다. 매수 시에는 이러한 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 대상지와 동일한 일산동에 위치하며 동일 용도지역에 속합니다. 유사도 점수 100점인 첫 번째 사례는 후곡마을(한진) 단지의 4층 매물로 2026년 3월 6억 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 5억 9,724만 원으로 보정됩니다. 두 번째 사례는 유사도 90점인 후곡마을(영풍) 단지의 8층 매물로 2026년 5월 4억 6,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 5,999만 원으로 보정됩니다. 두 번째 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 또는 인접 단지 내 유사 평형의 거래로 신뢰도가 높은 편입니다.
대상 아파트는 일산역(경의중앙선, 서해선)에 인접한 준역세권(574m, 도보 9분) 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 도화공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 편리합니다. 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발을 통한 가치 상승 가능성이 투자 포인트입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하고 있어 가격적 메리트는 다소 부족할 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년에 준공되어 현재 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 182.033%로 법정 상한 250% 대비 약 67.97%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 신축 단지 공급이 예정되어 있어 재건축 추진 시 사업성 검토가 더욱 중요할 것입니다. 현재까지 구체적인 재건축 추진 소식은 없으나, 연한 도달로 인한 잠재력은 충분합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수 상승과 매매수급동향 개선은 긍정적인 신호입니다. 지역 내 미분양 물량도 안정적이며, 창업기업 지원 등 지역 경제 활성화 노력도 이어지고 있습니다. 재건축 연한 도달 및 용적률 여유는 장기적인 관점에서 긍정적인 개발 잠재력을 제공합니다. 그러나 인근 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 불확실성이 존재하나, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여력이 있을 것으로 전망됩니다.
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