매물 유형: 아파트
분석 번호: 5683
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세로 전환되어 시장의 관심이 높아지고 있습니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 3,443만 원에서 6억 3,558만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 6,442만 원에서 6,557만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 매매가격지수 하락 추세에도 불구하고, 재건축 연한 도달 및 개발 잠재력에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 2026년 2월에 거래된 동일 단지, 동일 면적(134.58㎡)의 12층 매물로, 실거래가 6억 4,000만 원을 시점 보정 계수 0.993을 적용하여 6억 3,558만 원으로 환산되었습니다. 평당가는 1,561만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 1월에 거래된 동일 단지, 동일 면적(134.58㎡)의 9층 매물로, 실거래가 6억 4,000만 원을 시점 보정 계수 0.991을 적용하여 6억 3,443만 원으로 환산되었습니다. 평당가는 1,558만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보이며, 시점 보정을 통해 현재 가치를 반영했습니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 117%p로 개발 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 높습니다. 일산역(서해선, 경의중앙선)과 주엽역(3호선)이 도보 15분 이내 거리에 위치하여 교통 접근성도 양호하며, 준역세권 프리미엄이 기대됩니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치 또한 우수합니다.
건물 나이 32년으로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 법정 상한 대비 117%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 현장 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수 상승과 매매수급동향 개선은 긍정적인 신호입니다. 재건축 기대감이 반영된 매물로 장기적으로는 가치 상승 여력이 충분합니다. 그러나 인근 신규 공급 예정 물량(일산1-2, 308세대)이 존재하여 단기적인 시장 변동성에는 주의해야 합니다. 전반적으로 개발 잠재력과 입지적 강점을 고려할 때 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
조건부 매수