매물 유형: 아파트
분석 번호: 5682
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 큰 강점입니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하며, 향후 일산1-2 재개발 등 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 9,766만 원에서 6억 2,831만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 보정 후 대입가치와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 또는 인근 단지이며, 전용면적 기준 평당가는 1,941만 원/평에서 2,450만 원/평 사이로 분포합니다. 시점 보정 계수는 최근 거래일수록 1.000에 가까우며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 유사성이 높습니다. 특히, 유사도 100점의 사례들은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 2026년 6월 22층 거래는 보정 후 대입 총액 5억 7,995만 원을, 2026년 4월 6층 거래는 6억 2,831만 원을 보였습니다.
대상 단지는 948세대의 대단지로 유동성이 양호하며, 일산역과 주엽역을 도보로 이용 가능한 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락 추세와 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 182.802%로 법정 상한 300% 대비 117.198%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 높은 편입니다. 이는 향후 투자 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향이 수요 우위를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 재건축 연한 도래와 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 긍정적인 개발 잠재력을 제공합니다. 그러나 '일산1-2' 등 신규 공급 예정 물량과 전반적인 매매시장 하락 추세는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적인 재건축 추진 여부와 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류