매물 유형: 아파트
분석 번호: 5681
종합 리스크 점수: 65점
해당 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 일산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 시장 지수 또한 전세 및 월세 수급 동향이 상승세를 보여 임대 수요가 견고합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 8,347만 원에서 6억 6,000만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가보다 약 2,000만 원 높은 가격으로, 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 층수나 내부 상태 등 개별적인 요인에 따라 가치 차이가 있을 수 있습니다.
비교사례 #1은 2026년 6월 동일 단지 14층 84.9㎡가 6억 6,000만 원에 거래되었으며, 유사도 100점으로 가장 직접적인 비교 대상입니다. 비교사례 #2는 2026년 4월 동일 단지 11층 84.9㎡가 5억 8,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 5억 8,347만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 #3은 2026년 4월 동일 단지 16층 84.9㎡가 6억 4,450만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있으나 시점 보정 후 6억 4,282만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형으로 높은 신뢰도를 가집니다.
후곡마을(건영15)은 일산역(서해선, 경의중앙선) 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치도 존재합니다. 다만, 세대당 주차대수가 매우 부족한 점은 단점입니다.
해당 단지는 1994년 준공되어 32년 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 181.09%로 법정 상한(300%) 대비 118.91%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근에 노유자시설 신축 등 개발 허가 이력이 있어 지역 개발 분위기는 긍정적입니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 시장은 견고한 상승세를 보이고 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화가 진행 중인 것으로 보입니다. 재건축 연한 도달 및 역세권 입지라는 강점을 바탕으로 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 인근 신규 공급 물량과 시장의 전반적인 하락 추세를 주시할 필요가 있습니다.
보류