매물 유형: 아파트
분석 번호: 5679
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 견고한 편입니다. 인근에 308세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,783만 원에서 4억 8,200만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치하고 있습니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 최고가와 유사한 수준으로, 시장의 기대치가 반영된 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 일산동 후곡마을(태영13) 7층, 전용면적 83.77㎡로 2026년 5월 4억 8,200만 원에 거래되었습니다. 시점보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 대입 총액은 4억 8,200만 원입니다. 비교사례 #2는 일산동 후곡마을(태영13) 5층, 전용면적 83.77㎡로 2026년 3월 4억 7,000만 원에 거래되었습니다. 시점보정 계수 0.995가 적용되어 대상지 대입 총액은 4억 6,783만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 일산역(서해선, 경의중앙선)이 도보 10~11분 거리에 위치하여 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성과 세대당 주차 대수 부족은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
후곡마을(태영13) 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 163.97%로 법정 상한 250% 대비 86.03%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 규제 완화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 정보 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 최근 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 개선되고 있어 실수요 기반의 시장 회복 가능성이 있습니다. 재건축 연한 도달 및 용적률 여유는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이나, 인근 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있는 단지로 판단됩니다.
보류