매물 유형: 아파트
분석 번호: 5678
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높은 편입니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근 일산1-2 재개발 사업을 통한 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 5,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 2,000만 원에서 2억 3,158만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 고층의 조망권이나 내부 컨디션 등 개별적인 요인에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 14층 매물로 2026년 6월 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,000만 원입니다. 비교사례 #2와 #3은 동일 단지(후곡마을 동부) 2층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나 각각 2억 3,158만 원(2026년 3월), 2억 2,514만 원(2026년 2월)으로 보정되었습니다. 비교사례 #4는 동일 단지 3층 매물로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 2026년 2월 거래 후 2억 2,593만 원으로 보정되었습니다. 대상 매물의 제시가 2억 5,500만 원은 이들 보정 후 대입 총액 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 인근 일산역(경의중앙선, 서해선)이 도보 12~13분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변에 도화공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 개발 잠재력과 현재 가격의 균형을 면밀히 검토해야 합니다.
건물 나이 32년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 164.85%로 법정 상한 250% 대비 85.15%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 조합 설립, 사업 인허가 등 복잡한 절차와 추가 분담금 발생 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 등 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 일산1-2 재개발 사업을 통한 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁 요인이 될 수 있으나, 장기적으로는 재건축 사업 추진 가능성과 역세권 입지를 바탕으로 한 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 제시가가 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 점은 유의해야 합니다.
보류