매물 유형: 아파트
분석 번호: 5671
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반의 시장 안정화 가능성이 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,737만 원에서 3억 1,915만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 고층 프리미엄 또는 매도자의 기대 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지 내 동일 평형 거래 사례로 유사도가 높습니다. #1 사례는 3개월 전 13층 거래로 2억 9,860만 원으로 보정되었으며, #2 사례는 5개월 전 10층 거래로 2억 9,737만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2개월 전 1층 거래로 3억 1,915만 원으로 보정되었습니다. 대상 매물은 16층으로 비교사례 대비 높은 층에 위치하여 층구간 감점이 적용되었습니다.
일산에이스(9차)는 재건축 연한에 도달한 단지로, 향후 개발 가능성에 따른 투자 가치가 존재합니다. 일산역 준역세권 입지와 인근 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 제시된 가격이 비준가격 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 279.56%로 법정 상한 300% 대비 20.44%p의 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 소규모 단지(192세대)라는 점과 내진설계 미적용 등의 요소를 고려할 때, 재건축 추진 시 사업성 확보 및 주민 동의 과정에 어려움이 있을 수 있습니다. 리모델링 또한 대안으로 고려될 수 있습니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가율이 높아 실수요 기반의 시장 안정화 가능성이 있습니다. 인구는 소폭 감소하나 세대수는 유지되어 1인 가구 증가 추세로 보입니다. 일산1-2 신규 공급 물량은 단기적인 경쟁 요인이 될 수 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 단지의 가치가 크게 변동할 수 있습니다. 현재 제시가는 시장 평균 대비 높은 편이므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류