매물 유형: 아파트
분석 번호: 5667
종합 리스크 점수: 65점
산들마을5단지 아파트는 일산역 역세권에 위치하며, 비교사례 분석 결과 제시된 매매가 4억 2,000만 원은 유사 사례 스펙트럼의 중간에서 상단에 걸쳐 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 소폭 상승하여 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 준공 22년으로 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,838만 원에서 4억 6,999만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중간보다 높은 범위에 해당합니다. 이는 12건의 비교사례 중 상위 30% 이내에 속하는 수준입니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~4번 사례는 유사도 100점으로 층수까지 유사하여 신뢰도가 높습니다. 5~12번 사례는 층구간 감점(10~20점)이 있었으나, 동일 단지 거래라는 점에서 높은 유사성을 가집니다. 시점 보정 계수는 최근 거래일수록 1.000에 가까우며, 과거 거래일수록 소폭 하락하는 경향을 보입니다. 예를 들어, 2026년 5월 거래된 #1 사례는 3억 5,000만 원(보정 후 3억 4,999만 원)이었고, 2026년 6월 거래된 #5 사례는 3억 9,500만 원(보정 후 3억 9,499만 원)으로 나타났습니다.
산들마을5단지는 일산역(서해선, 경의중앙선) 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 대단지 아파트로 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 실수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다. 다만, 준공 22년차로 신축 아파트 대비 상품성 측면에서는 다소 부족할 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 향후 논의될 여지는 있으나, 현재 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다. 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락에도 불구하고 전세 및 월세가격지수 상승과 매매수급동향의 수요 우위가 나타나고 있어 시장의 하방 경직성은 유지될 것으로 보입니다. 일산역 역세권 입지는 꾸준한 수요를 견인할 것이나, 인근 신규 공급 물량(일산1-2)은 단기적으로 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 교통망 개선 및 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상합니다.
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