매물 유형: 아파트
분석 번호: 5645
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여력이 충분합니다. 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 7,376만 원 ~ 최고 8억 7,792만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 #1(2026년 5월, 15층, 8억 4,800만 원)과 사례 #2(2026년 4월, 12층, 8억 161만 원)는 대상 매물과 시점 및 층수가 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 최저 7억 7,376만 원에서 최고 8억 7,792만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 단지는 백마역(경의중앙선, 서해선)과 마두역(3호선)을 도보로 이용 가능한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 마두공원, GS25, 삼성키즈어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 투자 가치에 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
백마마을(삼성) 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 185.132%로 법정 상한 300% 대비 114.868%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근에 다수의 용도변경 및 개발 인허가 이력이 있어 지역 내 개발 압력이 존재하며, 이는 재건축 추진에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진까지는 상당한 시간과 주민 동의, 사업성 검토 등 복잡한 절차가 필요합니다.
고양시 일산동구는 매매가격지수 하락과 거래량 감소로 단기적인 시장 조정이 예상됩니다. 그러나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 견고한 것으로 판단됩니다. 백마마을(삼성) 아파트는 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 인한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량은 단기적인 경쟁 요인이 될 수 있으나, 장기적으로는 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 따라서 재건축 추진 여부와 진행 속도에 따라 미래 성장 전망이 크게 달라질 것입니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 매수 시에는 재건축 진행 상황과 시장 변화를 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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