매물 유형: 아파트
분석 번호: 5637
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달한 호수마을(럭키) 아파트입니다. 마두역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 물량과 매매가격지수 하락 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
대상 매물의 제시가 7억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 2,933만 원에서 8억 8,039만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 특히, 1층이라는 점을 감안한 동일 단지 저층 거래가 6억 8,000만 원(2026년 4월)과 비교 시에는 다소 높게 느껴질 수 있으나, 전반적인 시장 스펙트럼 내에서는 가격적 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.
#1 사례는 2026년 6월 장항동 호수마을(롯데) 12층 134.88㎡ 매매 8억 8,000만 원으로, 대상지와 동일 단지이나 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8억 8,039만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 장항동 호수마을(롯데) 12층 134.88㎡ 매매 8억 6,500만 원으로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8억 6,175만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 장항동 호수마을(럭키) 11층 134.94㎡ 매매 8억 6,000만 원으로, 동일 단지이며 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8억 4,907만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 장항동 호수마을(럭키) 9층 134.94㎡ 매매 8억 4,000만 원으로, 동일 단지이며 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8억 2,933만 원입니다.
대상 매물은 마두역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 낙민공원, 세븐일레븐, 진스동물병원, 호수어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 시장의 매매가격지수 하락 추세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
호수마을(럭키) 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 182.959%로 법정 상한 250% 대비 67.041%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 변수를 고려해야 합니다. 현재 고양시의 창업지원협의체 간담회 등 지역 활성화 뉴스는 있으나, 직접적인 재건축 관련 호재는 확인되지 않습니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 잠재력을 가지고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으므로, 시장 상황을 주시하며 매수 시점을 결정하는 것이 중요합니다.
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