매물 유형: 아파트
분석 번호: 5636
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 마두역 역세권에 위치하며 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 입지적 강점이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 면밀한 시장 상황 주시가 필요합니다.
제시된 매매가 10억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,423만 원에서 8억 3,920만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 2억 1,080만 원에서 3억 3,577만 원 가량 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 재건축 잠재력 등 미래 가치가 선반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 동일 단지 내 동일 평형(157.33㎡) 거래입니다. #1 사례는 2026년 3월 5층 거래로, 보정 후 대입 총액은 7억 1,423만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 17층 거래로, 보정 후 대입 총액은 8억 3,920만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물(9층)과 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 있었습니다. 이 보정된 대입 총액은 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 모두 반영된 최종값입니다.
대상 아파트는 마두역(3호선)까지 도보 9분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 876세대의 대단지로 관리 효율성도 기대됩니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 183.629%로 법정 상한 300% 대비 116.371%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높을 것으로 판단됩니다. 이는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 중요한 요인입니다. 다만, 재건축 추진 과정은 변동성이 크므로 관련 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수와 거래량은 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견조합니다. 인근에 4,094세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 높아 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 다만, 현재 제시된 가격이 시장 평균 대비 높은 수준이므로, 향후 시장 상황 변화에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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