매물 유형: 아파트
분석 번호: 5627
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지고 있습니다. 제시 매매가는 비교 사례 대비 적정 범위에 속하지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
제시 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,682만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지(중산마을6(태영)), 동일 면적(83.73㎡), 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며 10층, 2026년 2월에 3억 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.989를 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 9,682만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 매매 시장은 하락 추세이며, 인근 신규 공급 물량이 많아 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 159.97%로 법정 상한 250% 대비 90.03%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 조합 설립, 안전진단 통과 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락하고 있으나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지는 추세입니다. 이는 매매가 하방 경직성을 높일 수 있으나, 동시에 갭투자 리스크를 증가시킬 수 있습니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 전반적으로 보합 또는 약보합세가 예상됩니다. 재건축 추진 여부가 장기적인 가격 상승의 주요 변수가 될 것입니다.
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