매물 유형: 아파트
분석 번호: 5623
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 있습니다. 매매가격지수가 하락세인 시장 상황에서 인근 다수의 신규 공급 예정 물량은 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 전세가율은 73.6%로 비교적 높은 편입니다. 전반적으로 보통 수준의 투자 매력을 가지나, 시장 동향과 신규 공급 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
제시가 3억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 3억 원에서 3억 7,500만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 4,223만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가격대에 부합하는 것으로 판단됩니다.
비교사례 7건은 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보였습니다. 나머지 사례들은 층구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. 시점 보정 계수는 0.995로 최근 6개월간 소폭의 가격 하락이 반영되었습니다. 대상 매물의 제시가 3억 4,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
대상 단지는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 중산삼애공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 중산현대점, 브레인키즈스쿨어린이집 등 생활 편의 시설과 학교 접근성이 양호합니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승에는 제약이 있을 수 있습니다. 전세가율이 73.6%로 높아 갭투자 시 유의해야 합니다.
중산마을11(현대) 아파트는 1995년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과했습니다. 현재 용적률이 198.12%로 법정 상한 250% 대비 51.88%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 완화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 단지 내 재건축 추진위원회 활동 여부 등을 확인하는 것이 중요합니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 이는 매매 시장의 불확실성이 존재하는 반면, 임대 시장은 비교적 안정적인 수요를 유지하고 있음을 나타냅니다. 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 가능성과 지역 개발 호재(고양시 창업지원 등)에 따라 가치가 상승할 여지가 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 재건축이라는 잠재적 호재를 가진 단지로 판단됩니다.
보류