매물 유형: 아파트
분석 번호: 5621
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,498만 원에서 2억 6,089만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값 2억 4,799만 원에 근접한 수준입니다. 이는 10건의 비교사례 중 상위 40% 범위에 해당하여 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이거나 인근 중산동 지역의 유사 면적 아파트 거래로 구성되어 신뢰도가 높습니다. 특히 1번부터 6번 사례는 동일 단지 내 유사 층수 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 7번부터 10번 사례는 층구간 차이로 인해 90점의 유사도 감점이 있었습니다. 이들 사례는 모두 최근 0~4개월 이내 거래로 시점 보정의 영향이 적습니다. 대상 매물의 제시가 2억 5,000만 원은 이 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
대상 단지는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 꿈사랑어린이집 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지지만, 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인입니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 100.14%로 법정 상한 250% 대비 149.86%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 현재 인허가 현황에 아파트 재건축 관련 내용은 없으나, 주변 지역의 증축 및 용도변경 허가 사례가 있어 개발 활성화 분위기는 존재합니다. 향후 재건축 추진 시 사업 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승하여 실수요는 견고합니다. 중산동은 지역 내 거래 활성도가 높아 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정의 불확실성은 리스크 요인입니다.
조건부 매수