매물 유형: 아파트
분석 번호: 5617
종합 리스크 점수: 55점
경기도 고양시 일산동구 산들마을2(대림) 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하여 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 교통 및 주변 시설은 양호합니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 9,998만 원 ~ 최고 5억 3,997만 원) 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 상단에 가까운 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 중층의 5억 4,000만 원과 비교했을 때 합리적인 범위에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 대상지와 동일한 단지인 산들마을2(대림) 아파트의 전용면적 134.926㎡, 13층 거래이며, 2026년 5월에 거래된 건들입니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 5억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 3,997만 원입니다. #2 사례는 4억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,998만 원입니다. 두 사례 모두 시점보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동 없이 반영되었습니다.
산들마을2(대림) 아파트는 중대형 단지 규모와 양호한 주차 환경을 갖추고 있으며, 안곡초등학교 등 학교 시설이 인접하여 학군 경쟁력이 있습니다. 일산역(서해선, 경의중앙선)이 도보 13~15분 거리에 위치하여 준역세권으로 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 장기적인 관점에서 시장 상황을 주시해야 합니다.
준공 24년차로 재건축 연한 30년까지 6년이 남아있습니다. 현재는 재건축이 불가하며, 향후 재건축 추진 시 용적률, 건폐율, 대지지분 등 사업성을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 건축물대장상 용적률이 0%로 표기되어 있어 정확한 용적률 갭 분석이 어렵습니다.
고양시 일산동구의 매매가격지수는 하락세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 실수요는 견고합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 미분양은 안정적이나, 공급 물량의 영향으로 매매가 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 있으나, 아직 시간이 남아있으므로 단기적인 시세 상승보다는 안정적인 주거 가치에 초점을 맞추는 것이 좋습니다.
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