매물 유형: 토지
분석 번호: 561
종합 리스크 점수: 7점
개발 잠재력이 높은 제2종일반주거지역 토지로, 인근 용도변경 사례와 개발 호재가 긍정적이나, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 가격 추정이 필요합니다.
제시된 매물 가격이 없으므로, 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위와 비교할 수 없습니다. 다만, 추정 가격 범위는 최저 2억 6,366만 원에서 최고 4억 3,145만 원 사이로 산출되었습니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 적용되지 않았습니다. 공시지가 배율법을 통한 추정 가격은 대상지의 용도지역 특성을 반영한 결과입니다.
부산 기장군의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 용도변경 사례는 긍정적인 투자 신호로 해석됩니다. 특히 오시리아 관광단지 개발 재개 및 롯데월드 부산의 여름축제 개막 등 지역 경제 활성화 뉴스는 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락 추세는 주의가 필요합니다. 장기적으로는 용도변경을 통한 가치 상승 여력이 존재합니다.
대상 건물은 1969년에 준공된 창고시설로, 약 57년 경과된 노후 건물입니다. 블록구조에 슬레이트 지붕으로 구성되어 있어 재건축 또는 대수선이 필요한 상태입니다. 건물의 노후도는 개발 시 철거 비용 발생 요인이 될 수 있습니다. 토지 자체의 물리적 하자는 지형이 완경사이고 도로 접면이 양호하여 크지 않을 것으로 보이나, 부정형 토지 형상은 개발 효율성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로 법정 용적률 250%를 활용한 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로 용도변경이 이루어진 사례가 확인되어, 향후 상업지역으로의 용도변경 가능성도 기대할 수 있습니다. 부산 기장군의 미분양 현황은 감소 추세이며, 인근에 대규모 아파트 분양 예정 물량(일광 노르웨이숲 오션포레, 부산 장안지구 우미 린 프리미어 등 총 2,220세대)이 있어 장기적으로 인구 유입 및 주거 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 도시철도 정관선 건설사업 추진 등 교통 인프라 개선도 미래 가치 상승 요인입니다. 종합적으로 개발 잠재력과 지역 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서 성장 가능성이 높은 토지로 판단됩니다.
매수 고려