부산광역시 기장군 장안읍 오리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 557

종합 리스크 점수: 64점

AI 요약 평가

환금성이 우수하고 개발 잠재력이 높은 일반공업지역 토지이나, 유효 비교사례 부족으로 가격 신뢰도 보완이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 5점 — 유효한 비교사례가 부족하여 공시지가 배율법을 적용하였으며, 이는 실거래 기반 분석보다 신뢰도가 낮습니다.
거래량: 8점 — 대상지가 위치한 장안읍 오리는 시군구 내 토지 거래량 2위로 환금성이 매우 우수합니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 공원 1건, 쇼핑시설 1건이 있으나, 주거 편의시설은 부족한 공업지역 특성상 보통 수준입니다.
규제 전망: 7점 — 일반공업지역으로 개발 잠재력이 높으며, 인근 도시계획시설 결정 실효 및 지구단위계획 변경 고시 등 개발 관련 움직임이 활발합니다.
인구 현황: 5점 — 장안읍 인구는 최근 4년간 큰 변동 없이 정체 상태이며, 기장군 전체 인구는 소폭 증가 추세입니다.
토지 이용 규제: 6점 — 일반공업지역으로 용적률 350%까지 활용 가능하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.
토지 형상: 8점 — 사다리형의 평지 지형으로 중로한면에 접해 있어 개발 및 활용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
건물 노후도(사진) — 토지 카테고리 해당없음
건물 노후도(대장) — 토지 카테고리 해당없음
임대 수익성 — 토지 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 약 12억 5,415만 원에서 20억 5,225만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다. 공시지가 배율법을 적용하여 추정 가격 범위를 산출하였습니다.

심층 분석

부산 기장군 장안읍 오리 지역은 시군구 내 토지 거래 활성도 2위로 환금성이 매우 우수합니다. 일반공업지역으로서 법정 용적률 350%를 활용한 개발 잠재력이 높으며, 인근에 다수의 신축 허가 사례가 확인되어 개발 압력이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 감소 추세이며, 향후 일광 노르웨이숲 오션포레, 부산 장안지구 우미 린 프리미어 등 2,220세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 개발 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 도시철도 정관선 건설사업 기본 협약 체결 등 교통 인프라 개선 호재도 투자 가치를 높이는 요인입니다.

유효한 비교사례가 부족하여 공시지가 배율법을 적용한 가격 추정은 실거래 기반 분석 대비 신뢰도가 낮다는 한계가 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지구단위계획구역 등 토지이용계획에 포함된 규제 사항들을 면밀히 검토하여 개발 제한 여부를 확인해야 합니다. 사진 정보 부재로 물리적 하자 여부는 판단할 수 없습니다.

대상 토지는 일반공업지역으로서 개발 잠재력이 높고, 지역 내 거래 활성도가 우수하며, 다양한 개발 호재가 존재합니다. 지가지수 및 지가변동률이 보합 또는 소폭 상승하는 추세이며, 인근 신규 공급 및 교통 인프라 개선은 장기적인 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. [향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면 현황과 지적도상 도로가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
토지이용계획에 포함된 일반산업단지 및 지구단위계획구역의 세부 개발 계획을 확인하여 개발 가능 여부 및 제한 사항을 파악해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
인근 개발 사업 고시 현황 중 [파싱실패]로 표시된 항목들의 좌표 정보를 직접 확인하여 대상 토지에 미치는 영향을 분석해야 합니다.
인근 공장용지의 실제 거래 사례를 추가적으로 탐색하여 보다 정확한 시세 판단을 위한 보완 자료를 확보해야 합니다.

최종 판정

매수