매물 유형: 아파트
분석 번호: 5529
종합 리스크 점수: 52점
경기도 고양시 덕양구 푸른마을3단지 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지 8년이 남아있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향이 상승하고 있으나, 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 총 3,303세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 3,486만 원에서 2억 7,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 유사 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 푸른마을3단지 내 거래이며, 전용면적 84.89㎡(±5%) 기준으로 유사도가 매우 높습니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 1월부터 6월까지 거래된 7층, 15층, 13층, 10층, 6층 등의 매물로, 보정 후 대입 총액은 2억 3,486만 원에서 2억 6,900만 원 사이입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(9층 vs 23층, 20층, 3층, 4층)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 2억 4,973만 원에서 2억 7,000만 원 사이로 나타났습니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 유사 매물들은 2억 3천만 원대 후반에서 2억 7천만 원대 초반의 가격대를 형성하고 있습니다.
푸른마을3단지는 958세대의 대단지로 단지 규모는 양호하나, 준공 22년차로 신축 아파트 대비 경쟁력이 낮을 수 있습니다. 주변에 고양2호어린이공원 등 공원 시설이 가깝고, 고양시립은솔어린이집 등 교육 시설 접근성은 양호합니다. 그러나 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
건물 나이가 22년으로 재건축 연한인 30년까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링을 고려할 수 있으나, 이에 대한 구체적인 추진 계획은 확인되지 않았습니다.
고양시 덕양구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승세로 나타나 실수요 기반의 시장은 안정적인 흐름을 보입니다. 그러나 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 가격 협상을 통해 매수하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.
보류