매물 유형: 아파트
분석 번호: 5526
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달한 아파트로, 향후 개발 잠재력이 존재합니다. 고양시 덕양구의 매매수급동향이 상승세에 있으며, 전세가율 또한 72.1%로 높은 수준을 유지하고 있어 투자 매력이 있습니다. 다만, 인근에 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,218만 원에서 3억 9,325만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감 또는 매물의 개별적인 장점이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 7층 84.96㎡가 3억 9,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 9,325만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 2월 5층 84.96㎡가 3억 7,100만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)을 반영하여 시점 보정 후 3억 7,218만 원으로 대입됩니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 행신동에 위치하며, 제3종일반주거지역으로 용도지역이 동일합니다.
윤창아파트1단지는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 고양시 덕양구의 전반적인 매매수급동향 및 전세가율 상승세는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 능곡역(경의중앙선, 서해선)이 도보 14분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 시장 반응을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과했으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300%와 비교하여 현재 용적률이 낮다면 재건축을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 현재 개발 잠재력은 '보통'으로 평가되며, 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 가치 상승 여력이 충분합니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 전반적으로 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달이라는 큰 호재를 안고 있으며, 능곡역 역세권 개발 및 주변 인프라 확충은 미래 가치를 더욱 높일 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 존재합니다. 장기적인 관점에서는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
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