매물 유형: 토지
분석 번호: 551
종합 리스크 점수: 75점
환금성이 우수하고 개발 잠재력이 보통 수준인 토지입니다. 일부 규제가 있으나 인근 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 약 17억 7,911만 원에서 29억 6,519만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 도심 중심업무지구(CBD) 입지 프리미엄을 반영한 가치는 약 16억 3,085만 원에서 26억 6,867만 원 수준으로 평가됩니다. 제시가가 없는 관계로 직접적인 가격 타당성 비교는 불가합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 보정 내역 설명은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 단독 적용하여 추정 가격을 산출했습니다.
부산 강서구는 가덕도신공항 건설, 에코델타시티 개발 등 대형 개발 호재가 집중된 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 대상 토지가 위치한 대저2동은 지역 내 거래 활성도가 높아 환금성 측면에서 유리합니다. 다만, 순수토지 거래 필지수가 최근 소폭 하락하고 있어 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다. 인근에 부산에코델타시티 디에트르 더 퍼스트(972세대), 증흥S-클래스(1,067세대), 에코델타시티 대성베르힐 17BL(1,120세대) 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 주거 수요 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보에 따르면 물리적 하자에 대한 구체적인 내용은 없습니다. 다만, 지목이 '전'이고 용도지역이 제1종일반주거지역인 만큼, 개발 시 농지전용허가 등의 절차가 필요할 수 있습니다. 비행안전제2구역(전술) 및 역사문화환경보존지역 규제로 인해 건축물의 높이, 용도 등에 제약이 있을 수 있으므로 사전에 충분한 검토가 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 '보합' 가능성이 높습니다. 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세입니다. 그러나 가덕도신공항, 에코델타시티 등 대형 개발 호재가 장기적으로 지역 가치를 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 엄궁대교 건설공사, 부산진해 경제자유구역 신항배후지 개발계획 변경, 부산 에코델타시티 공동주택 신축공사 등 주변 개발 사업들이 활발히 진행되고 있어, 이들이 대상 토지의 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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