매물 유형: 아파트
분석 번호: 5507
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 원당역 역세권 입지를 갖추고 있으며, 매매수급동향 및 전월세수급동향이 모두 상승세를 보여 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 인근에 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 9,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 5,650만 원에서 2억 9,089만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 최고가와 유사한 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(57㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미한 변동을 보이며, 이는 최근 시장 가격 변동이 크지 않음을 의미합니다. 제시가 2억 9,000만 원은 비교사례 중 최고가인 2억 9,089만 원(2026년 1월 거래)과 유사한 수준입니다.
본 매물은 원당역(3호선) 도보 8분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 세대당 주차 대수가 부족하고 인근 신규 공급 물량에 대한 리스크가 존재합니다.
1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 및 건폐율이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 인근에 다수의 신축 및 용도변경 허가 이력이 있어 개발 압력이 높은 지역으로 판단됩니다.
고양시 덕양구의 매매 및 전월세 시장은 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기입니다. 재건축 잠재력과 역세권 입지는 미래 성장 가능성을 높이는 요인입니다. 그러나 인구 감소 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 변동성을 줄 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
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