매물 유형: 아파트
분석 번호: 5497
종합 리스크 점수: 67점
경기도 고양시 덕양구 대동피렌체주상복합 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한까지 10년이 남았습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 5,302만 원에서 3억 8,559만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 3억 8,559만 원에 근접한 수준으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 가격 범위에 해당한다고 판단됩니다.
비교사례 #1은 주교동 대동피렌체주상복합 9층 84.82㎡로 2026년 5월 3억 8,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 3억 8,559만 원입니다. 비교사례 #2는 주교동 대동피렌체주상복합 10층 84.95㎡로 2026년 3월 3억 5,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 3억 5,302만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대동피렌체주상복합은 원당역 준역세권에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 고양시 덕양구의 매매수급동향이 수요 우세로 나타나고 전세가율도 72.1%로 높은 편이라 투자 관점에서도 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 대단지에 비해 투자 유동성은 다소 낮을 수 있습니다.
준공 20년차로 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률이 781.47%로 법정 상한(1300%) 대비 518.53%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 향후 주변 개발 계획 및 용도지역 변경 여부에 따라 재건축 또는 리모델링 가능성이 높아질 수 있습니다.
고양시 덕양구는 매매 및 전월세 가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 인구도 증가 추세를 보여 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 원당역 준역세권 입지와 잘 갖춰진 생활 인프라는 지속적인 주거 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 시세 상승폭을 제한하거나 일시적인 조정 요인으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 용적률 여유를 통한 개발 잠재력과 지역 내 인구 유입 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
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