매물 유형: 아파트
분석 번호: 5491
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 35년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 매매가격지수와 전월세수급동향이 상승세를 보이며, 지역 내 미분양 물량이 없어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 주차 대수가 세대당 0.15대로 매우 부족한 점은 주요 리스크 요인입니다.
제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 2,247만 원 ~ 최고 5억 1,586만 원)의 상단 범위에 해당합니다. 이는 시장의 기대치 또는 재건축 잠재력에 대한 선반영이 일부 포함된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지인 수정한양 아파트의 매매 사례이며, 2026년 1월부터 6월까지의 거래입니다. 전용면적 기준 평당가는 최저 1,348만 원/평에서 최고 1,646만 원/평으로 분포합니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 미미하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 유사한 조건을 반영하고 있습니다. 각 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 대상 매물과 동일 단지 내에서 유사한 조건의 거래가 이루어졌음을 보여줍니다.
대상 아파트는 1,870세대의 대단지로, 준공 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 장기적인 관점에서 높은 개발 잠재력을 의미하며 투자 가치를 높이는 요인입니다. 선부역(서해선)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 가지며, 인근에 늘봄공원, CU 편의점, 동물사랑종합동물병원, 사랑유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 0.15대의 매우 부족한 주차 공간은 실거주 만족도 및 향후 매매 시 단점으로 작용할 수 있습니다.
준공일이 1991년 11월 23일로 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 300%를 고려할 때 재건축을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 주변 지역에 다양한 도시개발 및 산업단지 재생사업 등 개발 호재가 많아 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 현재 인허가 현황에 직접적인 재건축 사업은 없으나, 지역 내 개발 움직임이 활발하여 재건축에 대한 기대감이 높습니다.
안산시 단원구는 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장이 활기를 띠고 있습니다. 미분양 물량이 없고 매매수급동향이 수요 우위를 나타내는 점은 긍정적인 신호입니다. 특히 대상 아파트가 재건축 연한에 도달했다는 점은 장기적인 가치 상승의 주요 동력이 될 수 있습니다. 다만, 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 점은 주의해야 합니다. 전반적으로 재건축 잠재력과 지역 개발 호재를 바탕으로 한 장기적인 성장 가능성이 높으나, 단기적인 공급 리스크와 주차 문제 등은 고려해야 할 요소입니다.
매수