매물 유형: 아파트
분석 번호: 5486
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업과 교통 호재가 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인과 주차 부족 문제는 리스크 요인으로 고려해야 합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 2,987만 원에서 2억 9,939만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위 10% 이내에 해당하며, 시장의 기대치나 미래 가치가 다소 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 선부동에 위치하며, 유사도 점수 90점 이상으로 신뢰도가 높습니다. 특히 14건은 100점 유사도를 보이며 동일 단지 또는 인접 단지의 유사 면적 거래입니다. 이들 사례는 최근 0~4개월 이내 거래로 시점 보정 계수가 1.000에 가깝게 적용되어 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(군자주공12, 5층, 44.94㎡, 2026.6 거래가 2억 6,000만 원)는 대상 매물에 대입 시 2억 7,180만 원의 가치로 환산됩니다. 유사도 90점의 #15 사례(군자주공12, 9층, 44.94㎡, 2026.5 거래가 2억 8,500만 원)는 층구간 감점에도 불구하고 2억 9,793만 원으로 환산되어, 고층 프리미엄 가능성을 시사합니다.
대상 아파트는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 선부역(서해선)이 도보 8분 거리에 위치한 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 선부제1공원, GS25, 한도병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 세대당 0.22대의 낮은 주차 비율은 단점이며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로 가격 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 건물 나이 36년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 대규모 단지(2,812세대)의 특성상 재건축 추진 시 사업성이 높을 가능성이 있으며, 이는 장기적인 관점에서 중요한 개발이익 요인이 될 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력은 더욱 커질 것입니다. 재건축 진행 여부 및 구체적인 계획에 대한 확인이 필요합니다.
안산시 단원구는 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이며, 특히 선부동은 활발한 거래량을 자랑합니다. 인근에 안산 데이터센터 건립, 경제자유구역 지정 추진 등 다양한 개발 호재가 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감도 미래 성장 전망을 밝게 합니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 공급 과잉에 따른 일시적인 시장 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 재건축 진행 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
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