매물 유형: 아파트
분석 번호: 5473
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 24년차 아파트로, 인근 지역의 활발한 거래량과 매매수급동향 상승세는 긍정적입니다. 특히 초지동은 안산시 단원구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역 중 하나입니다. 다만, 1층이라는 점과 향후 인근 지역의 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 1,999만 원 ~ 최고 3억 7,600만 원)의 중간 수준에 해당합니다. 동일 단지 1층의 최근 거래가 3억 1,999만 원(2026년 5월)과 비교하면 다소 높은 수준이지만, 동일 단지 내 다른 층의 거래가 3억 7,100만 원(2026년 6월 4층)과 비교하면 낮은 수준입니다. 따라서 제시가는 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지(그린빌15) 또는 초지동 내 유사 평형 아파트 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 동일 단지 내 59.97㎡ 면적의 거래로, 2026년 6월 4층 3억 7,100만 원, 2026년 5월 5층 3억 3,999만 원, 2026년 5월 1층 3억 1,999만 원 등으로 나타났습니다. 층구간 감점이 있는 유사도 90점 사례들은 7층, 9층, 6층, 8층 등 중층 거래로, 1층인 대상 매물과는 층수 차이로 인한 가격 차이가 반영될 수 있습니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시세 변동이 반영된 것으로 판단됩니다.
대상 아파트는 안산시 단원구 초지동에 위치하며, 초지동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 인근에 해맑음어린이집, 신반월새마을금고 호수공원지점, 세븐일레븐 안산주공점 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 존재하지 않으며, 주차대수 부족은 감점 요인입니다. 안산시의 매매가격지수 및 수급동향 상승세는 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 24년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 6년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하지만, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 향후 리모델링 또는 재건축 가능성은 중장기적으로 검토될 수 있습니다.
안산시 단원구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 미분양 물량이 0세대로 시장의 공급 부족 상태가 지속되고 있습니다. '안산시, 민선9기 시장직 준비위 출범', 'AI 인프라 투자 확대... 안산 데이터센터 첫 삽', '경제자유구역 지정 구상' 등 지역 내 다양한 개발 호재와 정책적 지원이 예상되어 중장기적인 가치 상승 잠재력은 존재합니다. 그러나 '한화포레나 안산고잔2차', '롯데캐슬 시그니처 중앙' 등 1,523세대의 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있어, 단기적인 시세 변동에 유의해야 합니다.
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