매물 유형: 아파트
분석 번호: 5444
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 39년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 안산시의 매매수급동향 및 전월세 수급동향이 상승세이며, 인근에 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,388만 원에서 3억 5,833만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 5,167만 원 높은 수준으로, 현재 시장 상황 대비 상당한 고평가로 판단됩니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 대상지와 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 100점 사례는 전용면적, 시점, 단지, 층수 등이 유사하여 직접적인 비교가 가능합니다. #1 사례는 2026년 6월 14층 67.28㎡가 3억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 2,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 7층 67.28㎡가 3억 3,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 3,416만 원으로 대상 매물과 동일 층수입니다. 층구간 감점이 있는 사례들은 저층 거래로, 대상 매물인 7층과는 다소 차이가 있습니다.
주공10 아파트는 대단지 규모와 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 가집니다. 중앙역(4호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 성포공원, GS25, 사랑의병원, 영아영재어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 최근 안산시의 매매수급동향 상승과 미분양 제로 상태는 시장의 긍정적인 신호로 해석됩니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 고평가되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.
준공 39년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 인근에 대수선 및 용도변경 허가 이력이 다수 존재하며, 경기경제자유구역 지정 등 지역 개발 호재가 많아 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 사업성 검토를 위한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
안산시 상록구는 매매가격지수가 보합세이나, 전세 및 월세가격지수, 매매수급동향이 상승세를 보여 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다수의 개발 호재(경기경제자유구역 지정, 도로 개설, 공원 조성 등)가 예정되어 있어 장기적으로는 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 재건축 추진이 가시화될 경우 상당한 시세 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 성포동 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주시해야 할 부분입니다.
보류