매물 유형: 토지
분석 번호: 543
종합 리스크 점수: 69점
준공업지역의 높은 개발 잠재력과 우수한 환금성을 갖추고 있으나, 인구 감소 추세 및 복합적인 토지 이용 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 실거래 기반 대입 스펙트럼은 최저 93억 7,020만 원에서 최고 93억 7,020만 원(중앙값 93억 7,020만 원)으로 산출되었습니다. 이 범위는 대상지의 면적, 역세권 프리미엄, 시점 및 호재 보정 등이 모두 반영된 최종 가치입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 사상구 괘법동 5**번지 토지입니다. 2023년 12월에 110억 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 1,867만 원입니다. 대상지와의 유사도 점수는 74점으로, 준공업지역 및 지목 '대'로 용도지역과 지목이 동일한 유사 사례입니다. 시점 보정 계수 1.013이 적용되어 과거 거래 시점 대비 현재 가치 상승분이 반영되었습니다. 면적 보정 계수는 1.001로 대상지가 사례보다 면적이 작아 소규모 할증이 적용되었습니다. 주례역(부산2호선) 592m 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄 2%가 가산되었습니다.
부산 사상구 학장동은 준공업지역으로, 높은 법정 용적률(400%)을 바탕으로 한 개발 잠재력이 뛰어납니다. 인근에 주례역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 이는 물류 및 산업시설 개발에 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 학장동의 인구 감소 추세는 장기적인 주거 및 상업 시설 개발 시 수요 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 지역 내 활발한 토지 거래량과 지가변동률의 보합세는 안정적인 투자 환경을 시사하지만, 향후 대규모 아파트 공급 예정 물량(더샵 리오몬트 1,305세대)은 시장 경쟁 심화 및 시세 변동에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
대상 토지에는 1976년에 준공된 50년 된 노후 건물이 존재합니다. 이 건물은 철근콘크리트구조에 슬레이트 지붕으로 되어 있으며, 용도는 자동차관련시설(정비사업장)입니다. 재건축을 염두에 둔다면, 건물의 철거 비용 및 폐기물 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 내진설계가 미적용된 건물로, 안전성 측면에서 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 다양한 규제(재생사업지구, 지구단위계획구역 등)가 복합적으로 적용되어 있어, 개발 과정에서 예상치 못한 인허가 지연이나 추가 비용이 발생할 리스크가 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 '보합' 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나 용도지역별 토지거래는 상승 추세로 상충되는 경향을 보입니다. 다만, 학장동이 사상구 내 거래 활성도 3위 지역이라는 점과 준공업지역의 개발 잠재력을 고려할 때, 급격한 하락보다는 안정적인 보합세가 예상됩니다. 인근에 대규모 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로 시장에 영향을 줄 수 있으나, 장기적으로는 지역 개발 호재 및 준공업지역의 특성을 바탕으로 한 가치 상승 여력이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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