매물 유형: 아파트
분석 번호: 5425
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 동두천시 생연동에 위치한 부영아파트(1단지)로, 준공 22년차 아파트입니다. 매매가격지수 및 전월세 수급동향은 보합 또는 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율은 상승 추세로 전세 시장의 수요가 꾸준함을 나타냅니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단되나, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 5,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 5,299만 원에서 1억 5,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 합리적인 수준임을 시사합니다. 중앙값인 1억 5,801만 원과 비교 시 소폭 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
#1 사례는 2026년 6월 동일 단지 8층 1억 6,000만 원 거래로, 대상지와 시점 및 단지가 동일하여 1억 5,999만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 동일 단지 13층 1억 5,500만 원 거래로, 1억 5,485만 원으로 보정되었습니다. #6 사례는 2026년 5월 동일 단지 2층 1억 5,300만 원 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 1억 5,299만 원으로 보정되었습니다. 전반적으로 유사도가 높은 동일 단지 사례들이 활용되어 신뢰도가 높습니다.
대상 단지는 938세대의 대단지로, 동두천중앙역과 지행역까지 도보 10~13분 거리의 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 어울림근린공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 다만, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 재건축 사업성 판단은 어렵습니다.
동두천시의 매매가격지수 및 전월세 수급동향은 안정적인 상승세를 보이며, 다양한 지역 개발 호재 뉴스들이 정주 여건 개선에 대한 기대감을 높이고 있습니다. 단기 공급 리스크가 제한적이고 전세가율이 높아 매매 시장의 하방 경직성이 확보될 가능성이 있습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요 기반 약화로 이어질 수 있으므로 지속적인 시장 동향 관찰이 필요합니다.
매수