매물 유형: 아파트
분석 번호: 5392
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 평택시 포승읍에 위치한 포승삼부르네상스1단지 아파트로, 준공 21년차의 단지입니다. 평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 수급동향도 전반적으로 상승세입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 3,737만 원에서 1억 4,227만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 실거래가 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역 내 유사 평형으로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 2026년 5월 거래 사례의 경우 1.000, 2026년 3월 거래 사례는 0.989, 2026년 1월 거래 사례는 0.981이 적용되어 최근 거래일수록 높은 계수가 적용되었습니다. 이 보정 과정을 통해 각 사례의 가치가 대상 매물에 대입되었으며, 최종적으로 1억 3,737만 원에서 1억 4,227만 원의 스펙트럼이 산출되었습니다.
평택시 전반의 매매가격지수 하락에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 수급동향이 양호하다는 점은 임대 수익 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 대상 단지는 510세대의 중규모 단지로 안정적인 관리와 주차 편의성을 갖추고 있으나, 포승읍 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 단계는 아닙니다.
단기적으로는 평택시의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 물량으로 인해 매매가 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 하지만 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 내 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 미칠 가능성도 있습니다. 다만, 포승읍의 인구 감소 추세와 미분양 현황은 지속적으로 모니터링해야 할 부분입니다.
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