매물 유형: 아파트
분석 번호: 5386
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으나, 평택시 전반의 매매가격지수 하락세와 다수의 신규 공급 예정 물량이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황이나, 매매 시장은 보합세를 유지하고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 인근 개발 호재와 공급 물량의 영향을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,513만 원에서 3억 409만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하위권에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 저층 거래가와 유사한 수준으로, 중층 이상 거래가보다는 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 평택시 전반의 매매가격지수 하락 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 3건(2억 6,555만 원, 2억 9,175만 원, 2억 5,513만 원)은 대상 매물과 동일한 단지, 유사 면적, 유사 시점의 거래입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들은 대상 매물(1층)과 달리 중층 이상(5층~15층)의 거래로, 층수 차이에 따른 가격 차이가 반영되었습니다. 전반적으로 제시가 2억 7,000만 원은 동일 단지 저층 거래가와 유사하며, 중층 이상 거래가보다는 낮은 수준입니다.
대상 아파트는 944세대의 대단지로 단지 경쟁력은 양호하나, 평택시 전반의 매매가 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 단기 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통은 평이한 수준으로, 특별한 프리미엄 요인은 보이지 않습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 하위권에 있어 가격적 메리트는 존재합니다.
준공 10년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 20년 가량 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이며, 3,389세대의 미분양과 19,733세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 큰 부담으로 작용할 것입니다. 특히 '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스', '평택 브레인시티 수자인' 등 다수의 대규모 사업지들이 예정되어 있어 공급 과잉 리스크가 높습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이고 있으나, 매매 시장의 약세는 당분간 지속될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서는 평택시의 산업단지 개발 및 인구 유입 추이를 지속적으로 지켜볼 필요가 있습니다.
보류