매물 유형: 아파트
분석 번호: 5373
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 평택시의 지속적인 인구 증가 추세와 매매수급동향 상승세는 긍정적인 요소입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화와 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 4,343만 원에서 3억 9,953만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 거래가보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 대부분 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 2~5개월 전 거래된 동일 단지, 동일 면적의 매물로, 시점 보정 계수(0.988~0.994)가 적용되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례(#8~#15)들은 대상 매물(11층)과 인접한 층(22층, 23층, 16층, 19층, 4층)으로, 층 차이에 따른 보정이 반영되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 4,343만 원에서 3억 9,953만 원 사이로 분포합니다.
대상 아파트는 1,190세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 인근에 뒷동산어린이공원, CU 평택중흥점 등 생활 편의시설이 가까이 위치하며, 드림어린이집 등 학군 접근성도 양호합니다. 평택시 전체 인구는 증가 추세이나, 해당 읍면동(비전1동) 인구는 정체 상태이며, 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 9년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 기대감이 있으나, 현재 높은 미분양 세대와 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세인 점을 고려할 때, 단기적인 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 가능성이 높습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 유입에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 공급 리스크 관리가 중요합니다.
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