매물 유형: 아파트
분석 번호: 5369
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 평택시 용이동 푸르지오1차 아파트로, 준공 17년차의 비교적 양호한 단지입니다. 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며, 매매수급동향은 상승 전환되어 실수요가 유입될 가능성이 있습니다. 다만, 평택시의 높은 미분양 세대수와 향후 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적인 가격 경쟁 심화 및 하방 압력으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,997만 원에서 4억 1,212만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
#1 사례는 동일 단지, 동일 면적, 10층 거래로 유사도가 100점입니다. 2026년 3월 거래로 시점 보정 계수 0.989를 적용하여 3억 6,491만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 동일 단지, 동일 면적, 4층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도가 90점입니다. 2026년 5월 거래로 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 3억 5,997만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 동일 단지, 동일 면적, 16층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도가 90점입니다. 2026년 1월 거래로 시점 보정 계수 0.981을 적용하여 4억 1,212만 원으로 대입되었습니다.
푸르지오1차는 715세대의 중대형 단지로, 세대당 1.55대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 용이동2호공원, CU 평택푸르지오점 등 편의시설이 가까이 있으며, 산새소리어린이집 등 학군 접근성도 좋습니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 용이동 자체 인구는 정체 상태이며 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록 상태로, 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
평택시 전체적으로 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향이 상승 전환되는 등 실수요 중심의 시장 움직임이 보입니다. 그러나 3,389세대의 미분양과 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스, 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼, 평택 브레인시티 수자인 등 다수의 사업지에서 대규모 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로 매매가 상승 여력은 제한적일 것으로 전망됩니다. 단기적인 시세 차익보다는 실거주 목적의 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류