매물 유형: 아파트
분석 번호: 5362
종합 리스크 점수: 48점
평택시 용이반도유보라 아파트는 준공 16년차 단지로, 현재 매매 시장은 하락 추세이나 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 대비 높은 수준으로, 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 3억 5,432만 원에서 3억 6,998만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장의 일반적인 가치 평가 범위를 상회하는 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(101.7553㎡)으로, 대상 매물(113.05㎡)과 면적 차이가 있어 면적 보정이 적용되었습니다. 층수 또한 대상 매물(18층)과 차이가 있어 층구간 감점이 반영되었습니다. 시점 보정은 최근 2~5개월 전 거래에 대해 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 4월 11층 거래로 보정 후 3억 6,998만 원, #2 사례는 2026년 1월 3층 거래로 보정 후 3억 5,759만 원, #3 사례는 2026년 1월 4층 거래로 보정 후 3억 5,432만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 평택시 용이동에 위치하며, 인근에 용이동2호근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량과 높은 미분양률은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 매매가 대비 전세가율이 높은 편으로, 갭투자 시 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
준공 16년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어, 현재로서는 재건축을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 아직 초기 단계로 판단됩니다.
평택시 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 지역 내 다양한 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 야기할 수 있습니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류