매물 유형: 아파트
분석 번호: 5361
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 평택용이2차푸르지오 아파트는 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 평택시의 토지거래허가구역 재지정 등 규제는 투자 시 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,640만 원에서 4억 6,451만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간에서 상단에 해당하는 수준으로, 시장 가격과 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 0.985~1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건으로 평가되었습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합합니다.
평택용이2차푸르지오는 931세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.41대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 용이동은 평택시 내 거래 활성도 상위권에 속하며, 인구 유입이 꾸준하여 실수요 기반은 양호합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율은 75.7%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 상태입니다.
평택시 아파트 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전월세 가격지수는 상승세이며 매매수급동향도 소폭 상승하여 시장의 기본 수요는 견고합니다. 다만, 평택시 내 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 단기적으로 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 요인입니다. 장기적으로는 평택시의 지속적인 인구 유입과 산업단지 개발 호재가 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 단기적인 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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