매물 유형: 아파트
분석 번호: 5329
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 사업은 긍정적인 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준으로 현장 확인을 통한 추가적인 가치 판단이 중요합니다.
제시가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,808만 원에서 1억 6,684만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 6,684만 원 대비 하단에 속합니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 유사 단지 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 2건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 비전동에 위치하며, 전용면적 59.97㎡로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 10층이 1억 6,800만 원에 거래되었으며, 대상 매물(2층)과의 층구간 차이로 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 6,684만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 7층이 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 5,808만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수(0.994, 0.989)가 적용되었습니다.
대상 아파트는 평택시 비전동에 위치하며, 동부공원 풋살장, 이마트24, 굿모닝병원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 127.86%로 법정 상한 300% 대비 172.14%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높을 것으로 판단됩니다. 평택시의 재개발·재건축 현황을 고려할 때, 향후 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 시기는 주민 동의, 사업성 분석, 규제 환경 등에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
평택시의 아파트 시장은 매매가격지수 하락에도 불구하고 전세 및 월세 시장의 강세와 매매수급동향의 상승으로 실수요가 꾸준히 유입되고 있습니다. 특히 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입과 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 높아 미래 성장 가능성이 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장의 공급 부담과 경쟁 심화가 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.
매수 보류