매물 유형: 아파트
분석 번호: 5328
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 31년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 평택시의 전반적인 매매수급 및 전월세 수급 동향이 상승세를 보이며 인구 유입도 지속되고 있어 시장 환경은 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,064만 원에서 1억 6,085만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 특히 유사도 100점인 동일 단지 4층, 5층의 최근 거래가 1억 3,000만 원대임을 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 1층의 경우 일부 특수성(어린이집, 상가 등)이 반영될 수 있으므로, 해당 층의 실제 활용 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 80점에서 100점 사이로 신뢰도가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례(#1, #2)는 각각 2026년 4월 1억 3,300만 원(4층)과 1억 3,000만 원(5층)에 거래되었으며, 대상 매물(1층)과 층구간 감점 없이 직접 비교가 가능합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 최근 2026년 6월 6층 거래가 1억 4,900만 원(#3), 2026년 5월 11층 거래가 1억 6,000만 원(#4) 등으로 1층인 대상 매물보다 높은 가격에 거래되었습니다. 이는 층수에 따른 가격 차이를 반영한 것으로 보입니다.
대상 아파트는 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 169.92%p로 충분한 개발 여력을 가지고 있으며, 평택시의 꾸준한 인구 유입과 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 학군으로는 동산천사어린이집이 88m 거리에 위치하며, 쇼핑 시설 및 의료 시설 접근성도 양호합니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
건물 나이 31년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능합니다. 현재 용적률이 130.08%로 법정 상한 300% 대비 169.92%p의 여유가 있어 사업성이 높은 편입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
평택시는 매매가격지수가 하락세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 보이며 견조한 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업, 평택(남부) 도시계획시설 115호 근린공원 결정 변경 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 그러나 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용하여 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 지역 개발 호재에 힘입어 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 관점에서는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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