매물 유형: 아파트
분석 번호: 5326
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 평택시 비전동 비전롯데캐슬 아파트로, 준공 15년차의 중견 단지입니다. 평택시 전체적으로 인구 및 세대수가 증가하고 매매수급동향이 상승하는 긍정적인 시장 분위기 속에서, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 층별 시세와 비교 시 적정한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,699만 원에서 3억 1,249만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 내 19층 거래가 2026년 2월 3억 원이었던 점을 고려하면, 15층 매물이 3억 1,500만 원에 제시된 것은 층수와 최근 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례로, 유사도 점수 90점으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 5층 거래로 3억 1,250만 원에 거래되었으며, 대상 매물(15층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 1,249만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 3층 거래로 2억 7,700만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 7,699만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 2층 거래로 3억 500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 499만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 19층 거래로 3억 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 9,555만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.996이 적용되었습니다.
평택시는 인구 및 세대수가 지속적으로 증가하고 있으며, 매매수급동향도 상승세를 보여 실수요 기반이 탄탄합니다. 비전롯데캐슬은 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근에 이곡공원, 세븐일레븐, 박애병원, 고은어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
비전롯데캐슬은 준공 2011년으로 현재 15년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 15년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아니며, 단지 규모와 용적률(0%로 표기되어 있으나 실제 아파트 용적률은 더 높을 것으로 추정)을 고려할 때 당장의 사업성은 크지 않을 것으로 판단됩니다.
평택시 전체적으로 매매가격지수가 하락하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 양호하여 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 내 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 현실적입니다.
보류