매물 유형: 아파트
분석 번호: 5324
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 최근 매매가격지수 하락세와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 9,778만 원 ~ 최고 2억 1,098만 원)의 상단 범위를 상회합니다. 이는 인근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 10층, 전용면적 84.895㎡로 2026년 6월 2억 1,100만 원에 거래되었으며, 보정 후 대상지 대입 가치는 2억 1,098만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 8층, 전용면적 84.895㎡로 2026년 3월 2억 원에 거래되었으며, 보정 후 대상지 대입 가치는 1억 9,778만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 조건의 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.994로, 최근 6개월간의 지가변동률을 반영했습니다.
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 지역 경제 활성화는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 최근 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 32년차로 재건축 연한(30년)을 충족하며, 용적률 128.667%로 법정 상한 300% 대비 171.333%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 진행 속도는 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
평택시는 인구 유입이 꾸준하고 대규모 산업단지 및 교통 인프라 확충 등 다양한 개발 호재가 많아 장기적으로는 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 특히 '평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업', '지제역 반도체밸리 제일풍경채', '평택 브레인시티 수자인' 등 다수의 신규 공급 계획은 지역 발전을 가속화할 것입니다. 그러나 단기적으로는 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급에 따른 시장 불확실성이 존재하므로, 신중한 시장 분석과 접근이 필요합니다.
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