매물 유형: 아파트
분석 번호: 5321
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 평택시 내 다양한 개발 호재와 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장의 변화 가능성이 높습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 가격 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼인 최저 2억 8,528만 원에서 최고 2억 9,621만 원 범위의 상단에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다. 다만, 매물 층수가 저층임에도 불구하고 중층 거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있어, 특정 요인(내부 수리 상태, 조망 등)에 대한 현장 확인이 필요합니다.
비교사례 #1은 합정동 참이슬 아파트 11층, 124.9895㎡로 2026년 4월 2억 9,800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.994가 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 9,621만 원입니다. 대상 매물(5층)과의 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 합정동 참이슬 아파트 7층, 124.9895㎡로 2026년 4월 2억 8,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.994 적용 후 보정 후 대입 총액은 2억 8,528만 원입니다. 이 또한 대상 매물(5층)과의 층구간 차이로 10점 감점되었습니다.
대상 아파트는 862세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 주변에 한방공원, 이마트24, 굿모닝병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 투자 관점에서 개발 잠재력을 고려할 수 있으나, 단기적인 시세 상승보다는 안정적인 임대수익이나 장기 보유를 통한 가치 상승을 목표로 하는 것이 적절해 보입니다.
참이슬 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 3년이 남았습니다. 이는 재건축 추진을 위한 초기 단계 진입이 가능한 시점으로, 향후 재건축 사업 진행 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축은 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되며, 용적률, 사업성, 주민 동의율 등 다양한 변수에 따라 성공 여부가 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 현재 용적률 갭 분석이 불가능하여 정확한 사업성 판단은 어렵습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수와 수급동향은 상승하고 있어 실수요는 견고합니다. 평택시 내 다양한 개발 사업과 반도체 산업 관련 호재가 지속되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 많습니다. 그러나 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 미분양 현황 또한 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있으나, 단기적으로는 신규 공급과의 경쟁 및 시장 상황 변화에 따른 가격 변동성을 고려해야 합니다.
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