매물 유형: 아파트
분석 번호: 5315
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 32년 경과된 재건축 연한 도달 단지로, 높은 용적률 갭과 평택시의 지속적인 인구 유입 및 다양한 개발 호재가 긍정적인 요인입니다. 매매가격지수가 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세로, 재건축 추진 시 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 986만 원 ~ 1억 5,243만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 반영되었거나, 해당 매물의 층수, 내부 상태 등 개별적인 우위 요인이 있을 가능성을 시사합니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지(동아2)의 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 없습니다. #1 사례는 2026년 5월 13층 거래로 1억 2,839만 원으로 대입되었고, #2 사례는 2026년 4월 13층 거래로 1억 5,243만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 1층 거래로 1억 986만 원으로 대입되었습니다. 이들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.
대상 아파트는 32년 경과된 재건축 연한 도달 단지로, 높은 용적률 갭(259.12%p)을 가지고 있어 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량이 존재하여 단기적인 가격 상승은 제한될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 가능성과 진행 상황에 따라 투자 가치가 크게 달라질 것입니다.
준공 후 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 40.88%로 법정 상한 300% 대비 259.12%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 평택시 내 재개발·재건축 현황(19곳)이 활발하게 논의되고 있는 점도 긍정적입니다. 재건축 추진 여부 및 진행 단계에 따라 가치 상승 여력이 충분합니다.
평택시 전체 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승하여 실수요는 견조합니다. 통복동의 인구는 대규모로 증가하고 있어 지역 활력은 높습니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 매우 긍정적인 성장 동력입니다. 하지만 지제역 반도체밸리 제일풍경채, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장 지수 하락과 공급 부담으로 인한 가격 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.
조건부 매수