매물 유형: 아파트
분석 번호: 5314
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 송탄역서희스타힐스는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 지역의 활발한 개발 사업과 상승하는 전월세 가격 지수 및 매매수급동향이 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 평택시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정성을 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,906만 원에서 3억 2,307만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 419만 원과 유사한 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 평균적인 가치 범위에 부합하는 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 #1 사례는 2026년 6월 거래된 5층 매물로 대상 매물과 층수 및 시점이 매우 유사하여 신뢰도가 높습니다. #2, #3, #4, #5, #6, #7 사례는 층수 차이로 인해 층구간 감점이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 참고 가치를 가집니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 거래 사례에 0.981이 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다.
송탄역서희스타힐스는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호합니다. 인근에 신장소공원 등 편의시설이 위치해 주거 환경은 보통 수준입니다. 평택시 전체적으로 전월세 가격이 상승하고 매매수급동향도 긍정적이나, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하나, 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다.
대상 아파트는 준공 후 7년이 경과하여 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 초기 단계로 판단됩니다.
평택시는 미분양 현황이 높고, 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 다수 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 하방 압력이 존재합니다. 다만, 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재가 꾸준히 발표되고 있어 장기적으로는 지역 가치 상승 요인도 있습니다. 단기적으로는 공급 리스크로 인한 가격 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 개발 호재에 따른 상승 여력도 기대할 수 있어 보합 또는 약상승의 혼조세가 예상됩니다.
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