매물 유형: 아파트
분석 번호: 5313
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 평택시의 전반적인 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재가 긍정적인 요인으로 작용하며, 매매가 대비 전세가 비율 상승은 투자 매력을 높입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시 매매가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 1,349만 원에서 1억 3,149만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 9층 매매가 1억 2,800만 원(2026년 3월)보다 높은 수준으로, 시장 상황 및 매물 특성을 고려한 추가적인 가치가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 지역, 유사 시점의 거래입니다. #4, #5, #6 사례는 층구간에서 감점 요인이 있으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 1,349만 원에서 1억 3,149만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 매물은 평택시의 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재 속에 위치하며, 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 가집니다. 매매가 대비 전세가 비율이 높아 갭투자 매력도 있으나, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 26.59%로 법정 상한 250% 대비 223.41%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높습니다. 평택시 내 재개발·재건축 현황(19곳) 등 지역 개발 동향과 맞물려 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다.
평택시는 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 개선 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 가능성이 높은 본 매물은 장기적으로 높은 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
조건부 매수