매물 유형: 아파트
분석 번호: 5312
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 평택 삼익아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 양호한 편입니다.
제시된 매매가 1억 4,500만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,420만원에서 1억 5,922만원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 4,911만원과 비교했을 때 하단에 가까운 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 합리적인 가격으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3, #4 사례는 유사도 100점으로 층수 및 시점 보정 후 대상 매물과 거의 동일한 조건으로 평가되었습니다. #5와 #6 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교가 가능합니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 0.993이 적용되었습니다.
삼익아파트는 재건축 연한에 도달한 32년차 단지로, 용적률 여유가 있어 중장기적인 개발 가치가 높습니다. 평택시 전체 인구는 증가 추세이나, 해당 읍면동(송북동) 인구는 감소하고 있어 지역 내 수요 변화를 주시해야 합니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있습니다.
대상 단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 194.78%로 법정 상한 250% 대비 55.22%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 평택시의 다양한 개발 호재와 재건축 관련 뉴스들이 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진에는 주민 동의, 사업성 확보, 인허가 절차 등 많은 변수가 존재하므로 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 19,733세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량과 3,389세대의 미분양 현황은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 용적률 여유라는 강력한 개발 잠재력을 가지고 있어, 단기적인 시장 변동성에도 불구하고 장기적인 관점에서는 긍정적인 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 평택시의 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 사업은 지역 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다.
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