매물 유형: 아파트
분석 번호: 5311
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물인 평택 동부 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 높은 용적률 갭과 주변의 활발한 개발 사업으로 인해 개발 잠재력이 매우 높게 평가됩니다. 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
대상 매물의 제시가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,699만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 4,301만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지, 동일 층의 실거래가보다 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 재건축 잠재력 등 미래 가치에 대한 기대감이 일부 반영되었을 가능성도 있습니다.
유사도 100점의 비교사례 #1은 독곡동 동부 아파트의 7층 99.63㎡ 매물로, 2026년 5월 2억 2,700만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 753만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당없음으로 1.000이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 2억 2,699만 원입니다. 이는 대상 매물과 동일 조건의 최근 실거래가로, 가격 타당성 분석에 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 234.46%p로 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 요인입니다. 인근에 송북어린이공원, 그리심기독교백화점, 예닮키즈빅스맘어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실수요 기반은 안정적입니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 15.54%로 법정 상한 250% 대비 매우 낮아 용적률 갭이 234.46%p에 달합니다. 이는 재건축 시 사업성이 매우 높을 수 있음을 의미합니다. 다만, 재건축은 긴 시간과 복잡한 절차, 그리고 주민 동의가 필수적이므로, 현재 단지 내 재건축 추진 현황을 면밀히 확인해야 합니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 재건축 사업성 평가 시 주변 시세 및 공급 환경 변화를 종합적으로 고려해야 합니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승세이며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 평택시의 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업, 평택(남부) 도시계획시설 115호 근린공원 결정(변경) 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 특히 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 향후 재건축 추진 시 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 평택시의 미분양 주택 현황과 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있는 리스크 요인입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 폭이 크게 달라질 것으로 보입니다.
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