매물 유형: 아파트
분석 번호: 5308
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 평택시의 전반적인 매매수급동향 및 전월세 가격지수 상승, 거래량 증가 추세는 긍정적입니다. 다만, 향후 19,733세대에 달하는 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,499만 원에서 1억 4,719만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최저가보다 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 3층 거래로 1억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,499만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 5층 거래로 1억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,917만 원입니다. #6 사례는 2026년 4월 6층 거래로 1억 3,900만 원에 거래되었으나, 층구간 차이로 인해 10점 감점되어 보정 후 대입 총액은 1억 3,817만 원입니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 지산동 제2종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 0.992~1.000으로 시점 변동에 따른 영향이 미미합니다.
대상 아파트는 송탄역(1호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 229.23%p로 개발 잠재력이 높습니다. 평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 동삭동, 고덕동 등 인근 지역의 거래 활성도도 높아 장기적인 투자 가치는 긍정적으로 볼 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족했습니다. 현재 용적률이 20.77%로 법정 상한 250% 대비 229.23%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높은 편입니다. 주변에 평택시 재개발·재건축 현황 및 도시관리계획 변경 등의 개발 호재가 있어 재건축 추진 가능성이 높습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향이 수요 우위를 보여 단기적인 시장 분위기는 나쁘지 않습니다. 특히 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 중장기적인 가치 상승의 주요 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 평택 고덕 A-47BL, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 공급 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수