경기도 평택시 지산로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5307

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 매물인 지산코아루는 준공 15년차 아파트로, 평택시의 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향도 상승세에 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 평택시 내 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 평택시 일부 지역 토지거래허가구역 재지정 등 규제 유지, 다수의 신규 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보 없음. 준공 15년차로 양호한 편이나, 외관 상태는 현장 확인 필요.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 10.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 15년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 3억 2,594만 원 ~ 4억 2,929만 원 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 수준에 해당하며, 고층 프리미엄이 일부 반영되었을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 거래로, 시점 보정이 반영된 최종 대입 총액을 기준으로 분석되었습니다. #1 사례는 2026년 5월 8층 160.9074㎡ 거래가 5억 4,000만 원으로 대상지 면적 대입 시 4억 2,929만 원으로 환산됩니다. #4 사례는 2026년 3월 10층 160.9074㎡ 거래가 4억 1,000만 원으로 대상지 면적 대입 시 3억 2,594만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 시점, 층, 면적 보정이 완료된 값으로, 대상 매물의 가치 판단에 중요한 근거가 됩니다.

심층 분석

지산코아루는 세대당 2.25대의 넉넉한 주차 공간과 2011년 준공된 비교적 양호한 연식의 단지입니다. 평택시 전반의 전월세 시장 상승세와 매매수급동향 상승은 긍정적인 투자 신호로 볼 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.

준공 15년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 계획이 없는 것으로 보입니다.

평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 대상 매물이 위치한 송북동의 인구는 감소 추세입니다. 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 평택시의 전반적인 개발 호재와 인구 유입이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 조망권, 일조량은 현장 확인이 필요합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 사용 가능 여부와 혼잡도를 확인해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 검토하여 불필요한 지출이나 미납 여부를 확인해야 합니다.
이웃 간 소음 등 분쟁 이력이 있는지 관리사무소를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 등 노후화 정도를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 편의시설의 실제 접근성과 이용 편의성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류