매물 유형: 아파트
분석 번호: 5306
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 미주2(지산1134) 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 234.88%p로 매우 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 평택시의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있으나, 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승 여력이 충분합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격적 메리트는 제한적입니다.
제시가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,867만 원에서 1억 3,102만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 대비 다소 높은 수준으로, 가격적 메리트는 제한적일 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 2층 거래로 1억 2,500만 원(평당 690만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,502만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 8층 거래로 1억 3,100만 원(평당 724만 원)에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 3,102만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 11층 거래로 1억 3,000만 원(평당 718만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,002만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 1층 거래로 1억 2,000만 원(평당 655만 원)에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 1,867만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 1층 거래로 1억 3,000만 원(평당 705만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,759만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.994가 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 15.12%로 234.88%p의 큰 갭을 가지고 있어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 송탄역(1호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 좌동공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 평택시의 대규모 신규 공급 물량과 매매가격지수 하락세는 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
건물 나이 32년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 매우 낮아 재건축 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 평택시의 도시관리계획 변경 및 개발 사업 고시가 활발하여 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 사업 추진 여부, 주민 동의율, 추가 분담금 등 구체적인 진행 상황을 확인해야 합니다.
단기적으로 평택시의 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 물량으로 인해 시장의 불확실성이 존재합니다. 그러나 장기적으로는 대상 아파트의 재건축 잠재력과 평택시의 지속적인 개발 호재(평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등)를 고려할 때 미래 가치 상승 가능성은 높습니다. 특히, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스 등 대규모 신규 아파트 공급은 지역 인프라 확충 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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