매물 유형: 아파트
분석 번호: 5301
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 건영(지산) 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지로 평가됩니다. 평택시의 전반적인 매매수급동향 및 전월세 가격지수 상승세는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼 내에 위치하며, 송탄역과의 준역세권 입지는 강점입니다.
제시된 매매가 1억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 935만 원 ~ 최고 1억 2,362만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 특히 동일 단지 내 최근 거래가 1억 1,300만 원(2026년 6월, 6층)과 비교 시 저렴한 수준입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형으로, 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 동일 단지 5층 매물로 1억 935만 원으로 보정되었으며, 유사도 100점입니다. #2, #3, #4 사례는 각각 2026년 6월, 3월, 2월에 거래된 6~7층 매물로, 층구간 차이로 인해 10점씩 감점되었으나 유사도는 90점으로 높습니다. 이들 사례는 각각 1억 1,300만 원, 1억 2,362만 원, 1억 1,822만 원으로 보정되었습니다.
대상 매물은 준공 33년차 아파트로, 재건축 연한 도달 및 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 송탄역과의 준역세권 입지는 교통 편의성을 제공하며, 주변 공원 및 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 저렴한 수준으로, 초기 투자 비용 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다.
건영(지산) 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 167.51%로 법정 상한 250% 대비 82.49%p의 용적률 갭이 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 정책 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 현 단계에서는 잠재적 가능성으로 판단해야 합니다.
평택시 전체적으로 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세를 보이며 실수요는 견고한 편입니다. 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 긍정적인 요인입니다. 그러나 평택시 내 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 장기적인 호재를 가지고 있으나, 단기적으로는 시장의 변동성과 공급 물량에 대한 주의가 필요합니다.
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